Časoprostorová analýza cenové mapy
Olomouce 1993-2017

Vývoj cenových map a cen stavebních pozemků

Díky vizualizaci jednotlivých digitálních cenových map bylo možné správně zachytit postupný vývoj cen stavebních pozemků a zjistit okolnosti, které měly na vývoj cen vliv. Podle L. Maňákové (2008) byl za totality trh s nemovitostmi v České republice velice omezený a až po roce 1989 se mohl začít postupně rozvíjet. První CMSP v Olomouci (v roce 1993) byla tvořena odlišným způsobem než mapy pozdější, proto bylo nutné vypočítat ceny stavebních pozemků tak, aby bylo možné je s dalšími cenovými mapami porovnávat. Tato mapa jako jediná neobsahuje neoceněné areály stavebních pozemků a průměrná cena stavebních pozemků činila 320 Kčs/m². Do roku 2006 se v cenách stavebních pozemků neodehrály žádné velké změny kromě oblasti historického centra a nově vzniklých nákupních center Olomouc City a OC Haná. V dalších letech už ovšem ceny začaly narůstat mnohem výrazněji, jen do roku 2007 stoupla průměrná cena o 200 Kč/m². Tento nárůst je pravděpodobně způsoben zvyšující se poptávkou po plochách pro bydlení a jejich nedostatkem v blízkosti centra (Magistrát města Olomouce, 2007). Ceny se v dalších letech vyvíjely poměrně stabilně až do roku 2011, kdy se v cenové mapě začíná odrážet světová ekonomická krize 2008. Vývoj cen stavebních pozemků byl krizí ovlivněn výrazně. Ve většině případů ceny stagnovaly, v některých místech dokonce došlo k jejich poklesu. V cenových mapách z dalších let je možné zjistit, že vliv finanční krize na ceny pozemků pomalu ustupuje. V roce 2015 byl opět zaznamenán výraznější nárůst cen a to z důvodu zahájených výstaveb nových bytových domů. Za celé sledované období stoupla průměrná cena stavebních pozemků o 1 231 Kč/m². Počet areálů stavebních pozemků v posledním roce dosáhl 1 631 a podíl neoceněných areálů stavebních pozemků klesl na 27,7 %.

Cenové mapy ke stažení: 1993 , 1999 , 2006 , 2007 , 2008 , 2009 , 2010 , 2011 , 2012 , 2013 , 2014 , 2015 , 2016

Statistická analýza

Bylo zjištěno, že v celém městě docházelo k výraznému vývoji cen stavebních pozemků, ovšem výše nárůstu klesala od historického centra k okrajům. Bylo také vypozorováno, že východní a severní část města nedosáhla takových změn jako ostatní oblasti. Byly hledány souvislosti s makroekonomickými ukazateli za účelem zjistit, jak moc ekonomická situace ve státě ovlivňuje ceny stavebních pozemků. Bylo zjištěno, že tyto ukazatele nemají prokazatelný vliv na vývoj cen stavebních pozemků. Největší podobnost s vývojem cenových map Olomouce měl vývoj HDP, ovšem ani v tomto případě nebylo možné s jistotou říci, že spolu tyto dva jevy souvisí. Na základě statistické analýzy bylo vyhodnoceno, jak se v průběhu let měnily statistické hodnoty pro cenové mapy. Za celé sledované období se maximální cena navýšila o 10 770 Kč/m² a to v oblasti historického centra, naopak nejnižší cena narostla o pouhých 90 Kč/m². Podíl neoceněných areálů stavebních pozemků klesl přibližně o 16 % a na základě korelace bylo zjištěno, že vývoj neoceněných stavebních pozemků má nepřímou závislost na celkovém počtu stavebních pozemků a také na průměrných cenách.

Vyhledání ploch se stabilními/proměnlivými cenami

Hlavním dílčím cílem práce bylo lokalizovat areály stavebních pozemků se stabilními a s proměnlivými cenami. Jako areály se stabilními cenami byly vyhodnoceny ty areály, u kterých došlo z nárůstu/poklesu ceny maximálně o 100 Kč/m². Mezi roky 1993 až 2006 bylo necelých 30 % areálů stavebních pozemků zařazeno mezi ty se stabilní cenou a to převážně ve východní části města. V mnoha oblastech došlo také k poklesu ceny, především v místech, která byla roku 2006 zasažena povodní. Nejvíce areálů stavebních pozemků bylo zařazeno do cenové skupiny se změnou o 101–500 Kč/m² a pozemky s nevětším nárůstem ceny zdražily o 4 030 Kč/m². Výrazně rozdílné změny ovšem proběhly mezi lety 2006 a 2016. V tomto časovém období došlo k poklesu u minimálního počtu stavebních pozemků a pouhá 4 % ze všech areálů stavebních pozemků zabírají stabilní plochy. Podobně to bylo i mezi celým sledovaným obdobím. Areály s poklesem cen tvoří jen malou část z celkového počtu a nacházejí se severně od centra. Stabilních ploch bylo nalezeno více než 5,5 %. Kromě historického centra velkým nárůstem cen prošla také jižní a západní část města, která nabyla na atraktivnosti pro bydlení. Naopak pozemky ve východní průmyslové části Olomouce výrazně nezdražily.

Mapový poster ke stažení: Změny cen stavebních pozemků

Změny cen pozemků v závislosti na jejich funkčním využití

Na základě analýzy cen v závislosti na funkčním využití území bylo vypozorováno, že nejvyšších cen ve všech letech dosahovaly plochy obytné a veřejné, které dosahovaly také největších změn v průběhu času. Tyto plochy jako jediné dosáhly nárůstu o více než 8 000 Kč/m². Nejméně se naopak měnily plochy zemědělské, lesní, vodní a plochy individuální rekreace, které lze z velké části zařadit mezi plochy se stabilními cenami. Mezi areály se stabilními cenami se ovšem řadí všechny typy funkčních ploch ať už ve větším nebo menším zastoupení. Nejméně variabilní, co se týče změn cen, jsou plochy výrobní, které se z 80 % zařadily do cenové skupiny s nárůstem o 101–1 000 Kč/m².

Prostorové analýzy

Účelem poslední analýzy bylo lokalizovat oblasti v Olomouci, které procházely nejvýznamnějšími změnami. Byly vyhledány shluky vysokých a nízkých hodnot. V této analýze dominuje především oblast historického centra, které mělo po celou dobu mnohem vyšší ceny než zbytek města. Významné shluky vysokých hodnot byly nalezeny také okolo nákupních center Olomouc City a OC Haná a některých supermarketů. Pomocí metody LISA (lokální Moranovo I) byly v severní a východní části Olomouce vyhledány také shluky nízkých hodnot. Jedná se o průmyslová místa a také o oblasti postiženými záplavami v roce 2006.