Časoprostorová analýza cenové mapy
Olomouce 1993-2017

Hlavním cílem bakalářské práce bylo analyzovat vývoj cenových map stavebních pozemků v Olomouci. K jeho naplnění vedlo několik dílčích cílů, kterými bylo vytvoření jednotné geodatabáze a zpracování dat, které byly do geodatabáze nahrány. Dále se jednalo o časoprostorovou analýzu, která byla rozdělena na několik částí, a to: statistickou analýzu a vyhledání areálů se stabilními a proměnlivými cenami. Posledním krokem ke splnění cíle byla vizualizace a interpretace dosažených výsledků.

První část práce je věnována vyhodnocení stavu řešené problematiky. Je zde vysvětlen pojem cenová mapa stavebních pozemků, způsob jejich tvorby a jejich stav v České republice i ve světě. Tato část obsahuje také popis cenových map v Olomouci a uvádí práce, které se problematikou cenových map zabývaly. Jedna z podkapitol je věnována také časoprostorové analýze a výzkumům, které analyzovaly vývoj cen nemovitostí či funkčního využití území v čase.

Praktická část je věnována časoprostorové analýze a je rozdělena na několik dílčích úkolů. Nejprve byla vytvořena jednotná databáze pro cenové mapy města Olomouce. Následně proběhlo zpracování dat, při kterém byly upraveny digitální cenové mapy z let 2006 až 2016 a digitalizovány cenové mapy z let 1993 a 2006. Dále musely být ceny stavebních pozemků z cenové mapy 1993 přepočítány podle funkčního využití území.

Pomocí metody kartogramu vizualizovány všechny cenové mapy v digitální podobě. Pro každý rok byla vytvořena mapa s infografickými prvky pro dokreslení informací o cenách stavebních pozemků a z těchto kartogramů byla vytvořena také animace. Bylo zjištěno, že vývoj cen stavebních pozemků v Olomouci byl v průběhu času výrazněji ovlivněn záplavami v roce 2006, světovou finanční krizí 2008 a také rostoucí poptávkou po plochách pro bydlení a nedostatkem těchto ploch v centru města. Také bylo zjištěno, že vývoj cen stavebních pozemků v Olomouci nebyl prokazatelně ovlivňován makroekonomickými ukazateli, jako je míra inflace apod.

Dále byla provedena statistická analýza, ve které byla vytvořena tabulka s přehledem statistických údajů všech použitých cenových map a také několik grafů, které znázorňují vývoj cen stavebních pozemků v průběhu času. Pro dokreslení představy o vývoji cenových map a jejich charakteristik byla mezi několika těmito charakteristikami vypočítána korelace. Bylo zjištěno, že při vývoji cenových map spolu úzce souvisí vývoj průměrných, maximálních a minimálních cen, které se přímo ovlivňují. Naopak vývoj počtu neoceněných stavebních pozemků je nepřímo úměrně ovlivněn celkovým počtem stavebních pozemků a průměrnou cenou.

Hlavní analýzou bylo vyhledání areálů stavebních pozemků se stabilními a proměnlivými cenami, při které bylo zjištěno, jak se ceny měnily mezi roky 1993, 2006 a 2016. V této analýze byly vypočítány rozdíly mezi cenami v daném časovém období a tyto rozdíly byly následně rozděleny do skupin. Areály stavebních pozemků, které spadly do cenové skupiny -99–100 Kč/m2 byly označeny jako areály se stabilními cenami. Mezi lety 1993 a 2006 spadalo velké množství areálů stavebních pozemků právě pod stabilní plochy, nejpočetnější skupinou ovšem byly areály s nárůstem ceny o 101–500 Kč/m2. K většímu nárůstu došlo pouze v oblasti historického centra a jeho okolí a také u nákupního centra OC Haná. Tvdokazuje, že do roku 2006 se ceny stavebních pozemků výrazně neměnily. Naopak v celém sledovaném období byly nárůsty cen poměrně výrazné. Nejvíce podražily pozemky v historickém centru a to až o 10 770 Kč/m2. Areálů s poklesem cen nebo se stabilními cenami bylo velice málo a nacházely se převážně ve východní a severní části města. Tyto oblasti celkově nedostály takovému nárůstu cen jako zbytek města. Ceny stavebních pozemků v jižní a západní části Olomouce narostly výrazněji, protože zde výrazně převažují pozemky pro bydlení. Průměrná cena od roku 1993 do roku 2016 stoupla o 1 231 Kč/m2.

Vývoj cen byl zjišťován i pro funkční využití území. Nejvyšších cen v jednotlivých letech, stejně tak nejvyšších změn cen v průběhu času, dosáhly plochy obytné a veřejné. Naopak nejnižší ceny a s tím související nízké změny cen měly plochy lesní, zemědělské, vodní a vodohospodářské a plochy individuální rekreace. Nakonec byly vyhledány shluky vysokých a nízkých hodnot pro zjištění, která místa v Olomouci procházela největšími změnami. Nejvýraznějším shlukem bylo historické centrum, ve kterém byly ceny vždy výrazně vyšší oproti zbytku města. Vyšší rozdíly oproti okolí měla také místa u obchodních center a některých supermarketů. Nejmenším nárůstem oproti zbytku města prošly průmyslové oblasti ve východní části města a také místa v záplavové oblasti severně od centra.

Posledním krokem bakalářské práce bylo vytvoření webové mapové aplikace v ArcGIS Online, kam byly vloženy a popsány vybrané výsledky.

Výsledky a výstupy této práce mohou být použity jak širokou veřejností, tak i odborníky v oblasti realitního trhu, realitními makléři nebo Magistrátem města Olomouce pro informovanost občanů o cenových mapách, či při územním plánování.