Vývoj cen stavebních pozemků

Na samotném začátku sledovaného období, tedy od roku 1993 do roku 1197, byl zaznamenám poměrně vysoký nárůst cen. V roce 1993 průměrná cena činila 513 Kč/m2, avšak v roce 1997 se tato částka pohybovala už těsně pod hranicí 700 Kč. Od tohoto roku však nárůst cen spíše ustrnul. Nárůst byl velmi pozvolný, a to až do roku 2008 kdy ceny začaly rapidně růst. V roce 2008 činila průměrná cena 736 Kč, již v roce 2013 byla tato částka navýšena téměř o 200 Kč na částku činící 909 Kč/m2. Nejvyšší zaznamenaná průměrná cena se objevila právě v roce 2019, kdy se pohybovala okolo částky 1100 Kč. Průměrné ceny sice za celé sledované období nějakým způsobem rostly, ať už pozvolně nebo skokově, maximální ceny v kontextu jiných českých měst rozhodně stagnovaly. Bez ohledu na inflaci byla tato částka za necelých 30 let navýšena o pouhých 1 224 Kč. Tyto nejvyšší možné ceny se objevovaly výhradně v oblasti zlínského centra. Minimální cena v kontextu její specifické kategorie však narostla velmi signifikantně, a to o 166 Kč. Areály s touto cenou se nacházely v periferních oblastech města, vzdálených od kulturního centra města. Obecně bylo během práce prokázáno, že výše nárůstu cen klesala směrem od centra k městským okrajům.


Cenové mapy města Zlína

Identifikace stavebních pozemků se stabilními a proměnlivými cenami

Stabilní oblasti cen byly definovány jako areály stavebních pozemků, u kterých se cena zvýšila či snížila minimálně, a to o pouhých 100 Kč/m2. Vysoce proměnlivé oblasti jsou zase ty, u kterých se cena zvýšila či snížila maximálním možným způsobem. Pro lepši interpretaci těchto výsledků bylo vytvořeno osm cenových intervalů, do kterých se stavební pozemky řadily dle výše změny své ceny. V první polovině sledovaného období, tedy od roku 1993 do roku 2006 se mezi stabilní areály řadilo téměř 30 % z oceněných stavebních pozemků. Tyto areály byly lokalizovány na okrajích vnitřního města a pak zejména v městských částech Kostelec, Štípa či Jaroslavice. Do skupiny vysoce proměnlivých se kolektivně řadilo celkem 10 %. Avšak do nejvyššího cenového intervalu značící cenový nárůst vyšší jak 5000 Kč se zařadilo pouhé 2 % stavebních parcel, zbylých 8 % patřilo areálům, jejichž cena byla snížena o více jak 500 Kč. Tato analýza byla provedena také zejména nad daty celého sledovaného období, kdy bylo zjištěno, že do stabilních cenových oblastí se řadilo pouhých 7 % oceněných areálů. Objevily se zejména v západní části Zlína, v oblasti Malenovic. Stejný podíl pak patřil i těm areálům s nejvíce proměnlivými cenami. Největší podíl areálů stavebních pozemků však patřil intervalu indikující cenové navýšení do 500 Kč, a rovnal se celkem 37 %. Do roku 2006 více jak 23 % oceněných areálů stavebních pozemků zažilo pokles své ceny. V kontextu celého sledovaného období bylo takovýchto areálů spíše minimum, pokles ceny spadl pouze na zhruba 9 %.

Analýza na základě funkčního využití území

Rok 1993 trpěl poměrně širokým kvartilním rozdělením dat. Největšími rozpětím dat v tomto roce disponovaly zejména plochy smíšené výrobní, jejichž ceny se hlavně pohybovaly v rozpětí zhruba od 500 do 1 800 Kč/m2. Velice kompaktní rozdělení cen pak měly prakticky všechny zbylé funkční plochy, zejména lesní plochy či plochy rekreace, které nabývaly signifikantně nižších cenových hodnot. Maximální cenou, jež činila 10 008 Kč/m2, vykazovaly plochy veřejného vybavení. Podobnějších cenových hodnot dle daného rozdělení nabýval již rok 2006. Většina funkčních ploch má dle grafu obdobný rozptyl, jehož hodnota se pohybuje víceméně okolo 1 000 Kč/m2. Plochy rekreace patřily k těm vůbec nejlevnějším stavebním pozemkům s hodnotou v průměru pouze okolo 100 Kč/m2. V tomto roce nejvýše oceněné areály patřily obytným plochám, plochám dopravní infastruktury a plochám veřejného prostranství. Maximální cena činila 10 472 Kč/m2. V roce 2019 bylo kvartilní rozdělení u téměř všech funkčních ploch velice rovnoměrné. Většina cen se pohybovala nad hranicí 1 000 Kč/m2. I v tomto roce rekreační plochy patřily k těm vůbec nejlevnějším areálům stavebních pozemků s minimální cenou 186 Kč/m2.


Od roku 1993 do roku 2006, právě v kontextu celého sledovaného období, moc ceny nerostly. Nejvíce ceny narostly u ploch dopravní infrastruktury a technické infrastruktury. Tento jev je dán oceňováním definovaným dle vyhlášky č. 393/1991 Sb., jež právě tyto specifické funkční plochy neocenila vůbec či jim přiřadila pouze jednotnou, velmi nízkou, cenu. Tím pádem reálně ceny nejvíce narostly u ploch veřejného prostranství, jejíchž aritmetický průměr změny cen činil 596 Kč. Naopak velký propad v cenách dopadl na plochy smíšené výrobní, jež v roce 1993 měly vůbec největší hodnotu za celé sledované období. Od druhé poloviny časové řady ceny rostly výrazně rychleji, a tak ceny v roce 2019 oproti těm v roce 1993 způsobily velké rozdíly. I v tomto období průměrně nejvíce vzrostly plochy dopravní a technické infrastruktury, avšak skrze již zmíněnou skutečnost ohledně cen těchto funkčních ploch nelze jejich průměrný nárůst brát za směrodatný. Minimálním rozdílem cen opět trpěly plochy smíšené výrobní, jejichž aritmetický průměr změn cen činil pouhých 82 Kč/m2. Naopak velmi opět vzrostly ceny ploch veřejného prostranství, jejichž průměrný rozdíl se pohyboval okolo 890 Kč.


Změny cen stavebních pozemků podle funkčních ploch

Plochy dopravní infrastruktury a plochy technické infrastruktury disponují poměrně podobným rozdělením vůči svým kategoriím. Dle dané skutečnosti je jasný důvod, proč jako jediné kategorie funkčního využití nenabývaly záporných hodnot. Ceny obou kategorií minimálně hodnotově narostly o více než 100 Kč. Téměř 10 % veškerých ploch dopravní infrastruktury měly hodnotu vyšší jako 5 000 Kč. Největší procento stabilních pozemků patřilo rekreačním plochám, to se dostalo nad hranici 30 % veškerých parcel této kategorie. Obecně nejvíc parcel se zařadilo do intervalu nárůstu cen o 100 až 500 Kč bez ohledu na jejich funkční využití. Obrovské procento celkových areálů spadalo také do intervalu nárůstu cen o 500 až 1 000 Kč. Až 40 % stavebních pozemků patřících do ploch smíšených výrobních zažily pokles jejich cen minimálně o 100 Kč. Vysokému poklesu čelily i například plochy veřejného vybavení, plochy zemědělské, a dokonce i plochy smíšené obytné. Naopak vůbec největším nárůstem disponovaly již zmiňované plochy dopravní infrastruktury a plochy veřejného prostranství. Poměrně podobně rozdělené intervaly měly plochy smíšené výrobní a plochy zemědělské. Nejproměnlivější rozdělení cen se vyskytovalo u vodních ploch, lesních ploch a ploch rekreace.

Změny cen stavebních pozemků podle cenových intervalů

V nejvyšším cenovém intervalu, činící nárůst vyšší jak 5 000 Kč/m2, se prakticky vyskytovaly zejména pouze plochy veřejného prostranství a plochy dopravní infrastruktury. Plochy smíšené obytné čelily největšímu možnému poklesu, dle vizualizace tvořily více jako 50 % celého cenového intervalu. Lze si všimnout trendu u této funkční plochy, že od první cenové kategorie její zastoupení právě v dalších kategoriích téměř lineárně ubývalo, až na cenový interval nárůstu o více než 100 do 500 Kč kde znovu dosahovala hranice 50 %. Podobný trend vykazují i plochy veřejného prostranství, u kterých se od prvního nejnižšího cenového intervalu zastoupení prakticky lineárně zvyšovalo. Plochy smíšené výrobní tvořily více jako 20 % u obou nejnižších možných cenových intervalů, objevily se však i v druhém nejvyšším intervalu, kde však tvořily skoro mizivé procento. Nejrovnoměrnějším rozdělením disponoval interval stabilních cen.

Shlukové analýzy

Vymezení shluků pozemků s výraznými rozdíly cen

První užitá metoda Getis-Ord Gi* vyhledala shluky vysokých a nízkých hodnot. V kontextu práce prostorově vytyčila oblasti, ve kterých došlo v rámci vstupních dat k nejvýznamnějším změnám cen, a naopak k těm nejméně významným. Vysoké a nízké hodnoty byly pak dále podrobněji klasifikovány na skupiny s různým stupněm podobnosti. V první polovině sledovaného období 1993–2006 se prakticky veškeré identifikované shluky vyskytly v samotném centru nebo jeho bezprostřední blízkosti. Valná většina vysokých hodnot s 99 % podobností se objevila v oblasti Zlín-střed u náměstí Míru. Vysoké hodnoty s 95 % a 90 % podobností dat se objevily velmi zřídka. Jejich hlavní výskyt byl zejména v severní oblasti části Zlín-střed a spadal zejména na parcely ležící v blízkosti zlínské jednokolejové trati. Vysoké hodnoty s maximální možnou podobností se nacházely i v západní části Čepkov v oblasti vily Tomáše Bati. Nejprominentnější shluk nízkých hodnot byl identifikován v části Kvítková, zde se objevily hodnoty s maximální možnou podobností doplněné i s 95 % a 90 % podobností. Další shluk nízkých hodnot se objevil na pomezí jihovýchodní části bývalého Svitu, severovýchodní části Letné a severozápadní oblasti Domovů Mládeže, kde byly lokalizovány hodnoty hlavně s 99 % podobností. Avšak většina stavebních pozemků dle mapy nevytvořila a neseskupila žádný prostorově významný shluk. To znamená, že ceny se v těchto oblastech, vzhledem na okolní parcely, vyvíjely spíše rovnoměrně. Pro celé sledované období tato metoda vytyčila signifikantně výrazný shluk pouze v oblasti zlínského centra. Tento velký identifikovaný shluk se rozprostíral v celé části Zlín-střed do částí Čepkov, Svit-rybníky a Domovy Mládeže. Objevily se zejména vysoké hodnoty s maximální možnou podobností, bylo však identifikováno i dost areálů s podobností činící 95 %. Nízké hodnoty v kontextu celé časové řady nebyly téměř lokalizovány. Algoritmus vytyčil jeden shluk s 99 % podobností v části Kvítková a druhý byl identifikován na pomezí částí Svit-rybníky, Letná a Domovy Mládeže.


Vymezení shluků pozemků s podobnými hodnotami cen

Metoda Lokální Moranovo I vytyčuje shluky podobných hodnot. Obecně vyhledá shluky vysokých a nízkých hodnot společně se souvisejícími odlehlými hodnotami. Algoritmus této metody vytyčil a kategorizoval shluky cen dle jejich hodnot na základě hodnot cen jejich sousedů. Velké změny v období od roku 1993 do roku 2006 probíhaly zejména v centru města, proto i tentokrát byly shluky lokalizovány zejména v této oblasti. Nejvíce areálů stavebních pozemků bylo označeno hodnotou Low-High outlier. Tyto areály disponovaly výrazně nižší cenou nežli jejich sousedi, proto byly považovány za odlehlé hodnoty. Výrazný počet areálů byl kategorizován jako High-High cluster. Tento shluk stavebních pozemků s vysokými cenami byl tedy obklopován jinými parcelami také s vysokými cenami. Východně od centra byl pak identifikován relativně výrazný shluk disponující klasifikací Low-Low cluster, která lokalizuje areály stavebních pozemků s nízkými cenami. Tato klasifikace se pak objevila i v dalších částech Zlína (Příluky, Prštné, Louky a Malenovice). Většina stavebních pozemků však i v tomto případě nedisponovala výraznými hodnotami, a proto nevytvořily žádné významné prostorové shluky. Do roku 2019 se výskyt těchto lokalizovaných areálů moc neměnil. Nejsignifikantnější shluky byly identifikovány pro celé sledované období i tentokrát v centru a jeho bezprostředním okolí. Nejvíce areálů stavebních pozemků bylo v této lokalitě označeno za High-High cluster. Ceny pozemků do roku 2019 výrazně stouply, proto oproti první polovině časové řady se této klasifikace objevilo diametrálně více. Lokalizace odlehlých hodnot Low-High však přetrvala. Tyto nízké hodnoty se objevily zejména ve východní části centra a v části Svit-rybníky. I když většina areálů nevytvořila žádný hodnotově významný shluk, tak se však se zvýšil počet stavebních parcel označených hodnotou Low-Low, a to hlavně v oblasti Malenovic. Tato klasifikace byla však lokalizována i v částech Louky, Prštné, Kúty, Morysovy domy, Příluky nebo Pančava.

Webová mapová aplikace

Webová mapová aplikace byla posledním cíle pro splnění této bakalářské práce. Je dostupná na internetové adrese: https://experience.arcgis.com/experience/8f999133e24041bba3a8eef8e9d5270d/. Byla vytvořena v prostředí ArcGIS Online pomocí nástroje Experience Builder. Obsažené vrstvy představují vybrané výsledky analýz, jež byly prvně upraveny v programu ArcGIS Pro a posléze nahrány na online server jako Feature Layers. Přesně zahrnuje vrstvy upravených veškerých cenových map města Zlín, které byly v práce zahrnuty, tedy CMSP z let 1993, 1997, 2002, 2006, 2008, 2013 a 2019. Dále obsahuje výsledné vrstvy analýzy vývoje cen mezi dvojicemi let 1993-2006 a 1993-2019, výsledky shlukových analýz a, jako jednu z pokladových vrstev, Ortofotomapu získanou z Geoportálu ČÚZK.